引言：研究背景、方法与范围

新市区泰安里位于北京中轴线南段西侧、天桥街道仁寿路6—16号，是北京现存唯一的里弄式石库门建筑群，建于1915—1918年，为北洋政府”香厂新市区”近代化试验的代表作。自2023年4月3日以”泰安里文化艺术中心”对外开放以来，它成为西城区文物建筑活化利用”3.0版”的标杆项目，也是”西城模式”下文物保护与公共文化服务融合的典型样本。

本报告采用多源引用深度研究方法，围绕14个维度展开：历史脉络、名人故事、档案记载、居民腾退、文物修缮、招投标机制、活化成果、业态布局、运营主体、成功经验、运营建议、客户评价、运营不足、周边联动。研究优先采用2023—2026年一手新闻报道（人民日报、北京日报、新京报、经济日报、中国青年报等）、政府官方平台（北京市政府、西城区政府、北京市规自委）与权威学术/档案资料，并交叉核验关键数据，力求事实准确、视角平衡。

第1章 泰安里历史脉络、名人故事与档案记载

一、论点

泰安里是北京近代城市转型的”活标本”：它诞生于1914年京都市政公所以香厂新市区为试验场的近代化探索，以仿上海石库门里弄的独特形制成为北京现存唯一的海派弄堂；其百年兴衰既折射了民国北京主动”西化”的城市雄心，也记录了1928年国民政府南迁后新市区开发停滞、由盛转衰的历史落差。史料与建筑实物共同证明，泰安里既是”西化”规划理念的实物见证，也是新文化运动与红色革命记忆的空间载体。

二、论据

（一）香厂新市区的开辟：北京近代城市建设的起点

1914年6月北洋政府成立”京都市政公所”，在时任内务总长兼市政督办朱启钤主持下，选定香厂地区作为外城改造的”模范市区”试点，总面积约22公顷。规划参照上海公共租界在房屋建筑、拆迁改造与配套法制方面的成熟经验，意图”以资展拓……垂示模型，俾市民观感”。朱启钤在道路、商业与公共设施上同步推进，土地招租给予承租人30年使用权，原有住户则依《北京房地收用暂行章程》给予补偿。学界视这一工程为”北京近代化城市建设的第一个试点区域”，是北京由古代向近现代变迁的重要节点。

（二）泰安里建成与建筑形制（1915—1918）

泰安里建于1915至1918年间，是新市区代表性建筑。其形制为仿上海里弄式：两排共六幢平面与立面基本相同的二层砖木围楼，以一条长约70米的小巷分为两排，巷口通向仁寿路，六座楼门均朝小巷；每幢楼带独立内天井，天井上方有罩棚，二层挑出”跑马廊”在一层形成走廊。建筑细部融合海派与西式元素：清水青砖墙、石库门门头、老虎窗、德式圆窗、西式砖雕门楣，以及法国孟莎式屋顶。学者指出，泰安里突破北京四合院体系，是”民国时期建筑主动西化的代表”。

（三）名人故事：新市区的文化现场

香厂新市区与新文化运动紧密交织，泰安里所在的这片街区留下了大量名人印记：

• 陈独秀散发《北京市民宣言》被捕（1919）：1919年6月11日晚，陈独秀在东方饭店（万明路）晚餐后，潜入新世界商场屋顶花园抛撒其起草的中英两种文字的《北京市民宣言》传单，随即被捕。据京师警察厅档案《外右五区警察署送案表》（法字第12号）记载，警察”追至五层楼上，即见这陈独秀神色仓皇，形迹甚属可疑……当从该陈独秀身旁搜出传单一卷”，遂将人证一并带署提讯。被捕后全国震动，营救运动成为五四运动高潮之一，9月16日陈独秀获保释。香厂新市区由此被视为”建党前后红色革命文化的重要组成部分”（《北京文史》黄乔生文）（北京青年报, 2024）。
• 东方饭店名人群像：东方饭店1918年建成，被誉为”中国人自主创办的第一家现代化饭店”；李大钊、蔡元培、胡适、邵飘萍、林语堂、郭沫若、张学良、老舍、巴金等名人均曾下榻。1926年鲁迅在此避难并撰写《记念刘和珍君》；1925—1926年黎锦熙、钱玄同、赵元任、刘半农、林语堂等每月在此研讨、创制《国语罗马字拼音法式》；1933年张大千在此客居作画两年；1959年傅抱石与关山月在此为人民大会堂创作巨幅国画《江山如此多娇》（《北京文史》）（新京报, 2026）。
• 新明大戏院与梅兰芳：新明大戏院（今香厂路小学所在地）1919年1月23日建成，为京城首座自称”戏院”的剧场、首推购票对号入座；开幕首日梅兰芳演《贵妃醉酒》，次日演《宇宙锋》；长期安排夜戏梅兰芳压轴，余叔岩、杨小楼、荀慧生等亦曾在此演出；1928年被大火焚毁，存世约九年（老北京网·李畅文）。
• 周边名人故居：纪晓岚故居（珠市口西大街241号，市级文保，民国时曾是北京国剧学会与京剧科班社址，1958年晋阳饭庄落户、2001年修复）与康有为故居（南海会馆，米市胡同43号，康有为1882—1898年居此、创办《万国公报》与保国会）均在虎坊桥一带，属”宣南”文化圈层，与香厂新市区咫尺之遥（北京市文物局）（西城区政府）。

（四）档案记载与制度细节

《宣南鸿雪图志》记泰安里”最初是达官贵人的聚集之地”，后因新市区衰落渐变为居民住宅。北洋政府《京都市政汇览》载新市区主导原则有二：一为整治旧城区树立模范，二为建立购物、游乐、餐饮、居住合一的标准商业娱乐区，并留有选址原文：”京师市区当元二年间日渐凋敝，公所因之益觉模范市区难置缓图。当查香厂地区虽偏处西南，而自前朝之季已为新正游观之区……遂于民国三年悉之计划着手进行……区为十四路，经纬纵横，各尽马路络绎兴修，以利交通。”规划目标为”力求完备，垂示模型，俾市民观感仿是程式，渐次推行”（北京晚报·《一次主动西化的新城规划》，转引《京都市政汇览》）。新世界商场由英国通和洋行建筑师麦凯（麦楷）规划设计，1917年建成时轰动京城（内设电梯，为当时北京除北京饭店外唯一有电梯的建筑）；建设征地依《土地征用法》，前后征用房屋359间、支付银元24370元。

当代官方档案方面，泰安里的保护地位有清晰的法定演进链：2009年7月公布为西城区区级文物保护单位（同年启动腾退）；2021年升格为北京市级文物保护单位（时值京政发〔2021〕23号公布第九批北京市文物保护单位）；2025年1月京政发〔2025〕3号《北京市人民政府关于公布第十一批文物保护单位保护范围及建设控制地带的通知》名单第13项即为”泰安里民国早期建筑“，保护范围及建控地带正式划定。街区层面，香厂新市区历史文化街区系《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018—2035年）》中拟新增的历史文化街区之一（保护范围东至留学路、南至永安路、西至阡儿胡同、北至珠市口西大街，约22.3公顷）；《香厂新市区历史文化街区保护规划（2025—2035年）》草案于2026年5—6月在西城区政府网站公示征求意见（西城区政府）。

（五）兴衰线索：由盛转衰

新市区鼎盛期为中高档新式商业街区，新世界商场、东方饭店、城南游艺园三足鼎立，万明路一带”两旁商店林立，多为新式建筑，可谓北京最新式之商埠”。1918年统计新市区开业的商店达49家（其中新世界内18家）；上海《晶报》1919年描述：”北京香厂一带，电灯照得如同白昼一般，车如流水马如龙，宛然上海风景。”据史料，1916年朱启钤下野后军阀混战，1919年新市区建设即停顿；1928年国民政府南迁、经济萧条及自身商业定位失准等原因，使新市区开发”不了了之”而逐步衰落；新世界与城南游艺园1930年11月自动停业，泰安里随之由繁华之地沦为住户密集、空间逼仄的大杂院（最多时住过80多户人家、户均约20平方米），直至2009年西城区启动腾退、2018年完成腾退、2019年修缮竣工。清华大学建筑学院张复合主编《北京近代建筑史》评价：”1914年到1918年，由市政公所主持的香厂新市区规划，是北京近代城市建设史上第一次依据近代城市规划原则进行的重要实践。”（北京晚报）（人民日报海外版, 2014）

三、分析

泰安里的历史价值可从三层理解。其一，在建筑史维度，它是北京唯一保存的海派里弄；其”西化”并非被动输入而是主动选择——与上海石库门因人口激增而”自然演变”不同，泰安里从诞生起即为新市区建设的”展示品”，虽带形式主义色彩，却是”可贵的尝试”。其二，在城市史维度，香厂新市区是北京第一次按近代规划理论主动改造城市的实践，其方格路网、沥青马路、首设交通岗亭等均具开创意义。其三，在文化史维度，陈独秀、鲁迅、李大钊等人的活动使这一街区成为红色文化与五四记忆的载体。亦有观点指出，泰安里缺乏上海石库门的原生性、”形式大于内容”，这恰提示了近代化早期探索的局限。

四、小结

从1914年京都市政公所的蓝图，到1915—1918年泰安里落成，再到1928年后随国民政府南迁而盛极转衰，泰安里的百年命运与北京城市的近代化进程同频。它既是”西化”城市雄心的实物见证，也是新市区兴衰的缩影；其名人掌故与档案记载，共同奠定了后续文物活化利用的历史底蕴与文化合法性。

第2章 居民腾退与文物修缮工程

一、论点

新市区泰安里从衰败的”大杂院”转变为北京唯一的里弄式石库门文物空间，其关键转折并非始于2023年的开放运营，而根植于2009—2019年由政府主导的居民腾退与文物修缮工程。这一阶段以”保护文物本体、改善原住民居住条件、疏解人口、为街区活化奠基”为复合目标，奠定了泰安里后续活化利用的物理与制度前提。

二、转折背景：从”大杂院”到百年文保

泰安里建于1915—1918年间，是北洋政府仿照西方模式开辟”香厂新市区”的代表性建筑，由两排六座带内天井的二层围楼组成，是北京现存唯一的里弄式石库门建筑群。民国初年它曾是达官贵人、文化名流的聚集地，但随着首都南迁与经济萧条，香厂新市区逐步衰落，泰安里也沦为平民租住的房屋，最终在数十年杂居中变成拥挤破败的”大杂院”。这一”由盛转衰”的轨迹，正是后续腾退与修缮的逻辑起点。

三、居民腾退：十年疏解工程（2009—2018）

腾退前的人居困境。 腾退启动前，泰安里人居环境堪忧。据人民日报2024年报道，69岁的原住居民张玉敏回忆：”10多年前，有几十户居民住在这儿，户均面积也就20平方米左右，房子破旧，墙砖脱落，厨房、卫生间都是公用的，还有乱堆杂物、乱搭乱建的，生活环境可不怎么样”（人民日报, 2024）。多户共用厨卫、私搭乱建挤占原有空间，既威胁文物建筑安全，也严重压低居民生活品质。

腾退过程与数据。 2009年，西城区政府启动泰安里腾退工作，并于同年将其公布为文物保护单位（人民日报, 2024）。历经约十年，腾退于2018年完成，老居民陆续搬入新楼房（人民日报, 2024）。据北京日报2025年披露，项目共计完成文物保护涉及的89户居民腾退，户均面积约20平方米（北京日报/北京印迹, 2025）。

腾退的多重意义。 腾退兼具四重价值：其一，解除人居荷载对砖木结构的持续侵蚀，直接保护文物本体；其二，原住民迁入新居，居住条件得到实质性改善；其三，实现核心区人口疏解，缓解老城承载压力；其四，为后续修缮与活化利用腾出完整空间，是街区更新的前置奠基。

四、文物修缮工程（2016招标—2017开工—2019竣工）

修缮启动与工期。 泰安里修缮工程由北京市西城区文物管理处组织招标：2016年7月”新市区泰安里修缮工程设计项目（第二次）”中标公告、2016年10月”新市区泰安里修缮工程”中标公告；设计单位为北京市古代建筑设计研究所（北京房修一建筑工程有限公司所属）。修缮工程于2017年初开工，至2019年7月31日完成整体修缮任务，工期约两年半；”2019年修缮竣工”为多源一致表述（首开集团报, 2024）。2021年另实施”新市区泰安里（二期）文物修缮工程”（建设单位北京宣房投资管理集团），中标人为林达光亚建设工程（北京）有限公司，中标价877.8万元（2021年9月23日中标结果公告）（北京市公共资源交易服务平台, 2021）。

修缮原则与工艺。 设计以”真实性、完整性、最低限度干预”为原则制定修缮方案，施工”充分遵循文物修缮的四原原则（原材料、原工艺、原形制、原结构）”，尽可能保留原有建筑构件。修缮前因1976年唐山地震影响与长期私搭乱建，建筑本体与初建时反差较大；2018年拆违采用人工一块砖一块砖拆除、护栏挡板顶住老墙防坍塌的方式（首开集团报, 2024）（北京青年报, 2018）。

修缮规模。 2019年，泰安里修缮竣工。工程完成3120平方米文物修缮，并新建3处平房院落；同步实施周边约1公里市政道路更新，以及供电、通信、有线电视等线路”三线入地”（北京日报, 2025）。

风貌还原。 修缮以”深度还原”为目标：灰白相间的外立面整洁有序，石库门、老虎窗被原样复原（原貌要素还包括法式孟莎顶、罗马式浮雕、德式大圆窗、高4.5米房间、八卦分布的跑马廊回廊，其复原情况未见专门报道，属【存疑】）；在建筑细部上，清水砖墙保留材料原质，欧风浓郁。

细部工艺与安全。 在保留历史质感的同时引入现代功能：天井上方增设罩棚，既解决防雨问题又保证通风；木质楼梯经加固处理，在保持拙朴旧貌的同时确保使用安全（北京日报, 2025）。2024年1月15日，修缮工程通过北京市优秀文物建筑保护工程项目评优检查，荣获市级文保工程优秀项目（首开集团报, 2024）。

五、保护级别演进（2009→2021）

泰安里的法定保护地位经历了清晰的两级跃升：2009年启动腾退的同年，被公布为（区级）文物保护单位；经修缮后，于2021年升格为北京市级文物保护单位（北京市政府, 2023）。保护级别的提升，既是对其建筑与历史价值的官方确认，也为后续活化利用提供了法定依据。

小结

2009—2019年的腾退与修缮，是泰安里”由大杂院到文物空间”转折的决定性十年。腾退以89户疏解解除了人居对文物的侵蚀并改善民生，修缮以3120平方米本体修复与”修旧如旧”原则重塑海派弄堂风貌，保护级别的升级则完成了从区级到市级的法定确认。这一阶段虽不直接面向公众运营，却为2023年泰安里文化艺术中心的开放与持续活化奠定了不可替代的空间与制度基础。

第3章 文物活化”揭榜挂帅”招投标与机制设计

一、论点

西城区以”揭榜挂帅”公开招投标机制为制度突破口，在全国率先以规范化、市场化路径向社会公开招募文物建筑活化运营方，并由此凝练出”政府主导、社会参与、专家把关、市场化运作”的”西城模式”与”1+1+X”运营架构。这一制度设计的核心，是把文物保护从”闭门保文物”的单向守护，转向”开门用文物”的社会共治，为泰安里等腾退文物的可持续活化奠定了机制基础。

二、论据

1. 首批计划发布与招标路径

2020年1月6日，西城区发布第一批文物建筑活化利用计划，共7处：歙县会馆、晋江会馆（林海音故居）、钱业同业公会、西单饭店旧址、聚顺和栈南货老店旧址、梨园公会、新市区泰安里——”规模推出文物建筑活化利用计划在北京还是第一次”，7处均已腾退并列入政府文物修缮计划。项目信息在西城区人民政府和北京产权交易所官方网站同步发布，采用”揭榜挂帅”机制公开寻找”管家”，通过”广（集中展示+全媒体推介）、精（投资偏好精准匹配）、专（一对一顾问服务）”相结合，广集社会智慧与资本（国际在线, 2020）（北京晚报, 2020）。

2. 竞争热度与中标结果

首批计划引发市场高度关注。据实测数据：预审阶段（2020年12月）97家社会机构咨询接触，最终33家机构提交了53份利用方案；终审阶段（2021年4月）34家机构提交53份项目申请报告，经专家最终评审6个文物建筑确定利用单位及利用方向（歙县会馆因利用方案未通过专家评审流标）（北京晚报, 2020）（人民网, 2021）。2021年4月14日，西城区举行首批文物建筑活化利用项目签约仪式，6处落地签约：歙县会馆→中英金融与文化交流中心、晋江会馆→林海音文学展示中心、梨园公会→京剧艺术交流传播及孵化中心、西单饭店旧址→多功能复合型文化艺术空间、聚顺和栈南货老店→糖果主题阅读+糖果体验空间、新市区泰安里→泰安里文化艺术中心。泰安里作为首个落地项目，最终由北京宣房大厚投资管理有限责任公司中标，成为其”管家”（人民网, 2021）（新京报, 2021）。

竞争强度在2021年第二批计划中进一步显现：第二批9处文物建筑面向社会招募（杨椒山祠、绍兴会馆、宜兴会馆、护国观音寺+五道庙、钱业同业公会、梅兰芳祖居、朱家胡同45号茶室、云吉班旧址等），共收到47家机构提交的63份项目申请报告，44家机构入围初审，最终23家单位的27个方案进入专家评审（经济日报, 2023）。

3. “1+1+X”运营机制（西城模式）

以泰安里为蓝本，西城区总结出”1+1+X”运营模式：第一个”1″为西城区文旅局，作为文物管理主体履行监督职责；第二个”1″为宣房大厚公司，作为运营主体完成持续运营；”X”为青岛出版集团、泰州文旅集团、上海浦江物业有限公司、北京京企中轴线保护公益基金会等内容合作商，参与共创合作运营。该模式以”公益性+商业化”结合，在守住文物安全与公益属性的前提下，通过多元业态实现自我造血。

4. 政策依据

西城区于2019年率先出台《关于促进文物建筑合理利用和开放管理的若干意见（试行）》，在全市首次以政策文件明确规范文物建筑活化利用的方向、原则与程序。该意见确立”政府主导、各方参与””国有所有权不变”等底线，使社会力量参与有章可循。

5. 信用融资的机制铺垫

西城区同步开创文物建筑信用融资渠道——与北京银行前门文创支行合作打造”文物有信用”概念，为泰安里项目提供低息信用贷款综合授信1000万元，使泰安里成为全国首个文物活化利用信用融资项目。这一创新”使难以量化的文化遗产转变为具有金融价值的资源”，为文物保护与利用开辟了新的资金渠道。

三、分析

从制度演进看，西城文物活化历经1.0（政府自管自用）、2.0（政府购买服务委托运营）到3.0（公开招标市场化运作）三个阶段。”揭榜挂帅”属于3.0版的核心抓手，其价值在于用阳光化交易平台（北交所）降低了社会资本的进入门槛与信息不对称：政策端以《若干意见》划定红线与底线，市场端以招投标实现”优中选优”，治理端以”1+1+X”实现”所有权—监督权—运营权—内容权”的分离与协同。

四、小结

“揭榜挂帅”招投标 + “1+1+X”运营架构 + 《若干意见》政策依据，共同构成西城文物活化的制度骨架；”文物有信用”则从金融侧补上了资金短板。泰安里作为首个中标落地案例，验证了该机制的可行性与可复制性，也为后续两批次16个项目及第三批计划提供了范式样本。

附录：两批次招投标关键数据对比

第4章 活化成果与多元业态布局

一、论点

经过腾退修缮与市场化运营，新市区泰安里自2023年4月3日以”泰安里文化艺术中心”正式对外开放以来，凭借全国首个文物活化利用信用融资的金融创新与”文化+消费+体验”的多元业态植入，迅速从百年石库门里弄蜕变为南中轴特色文化空间与网红打卡地，成为”西城模式”下文物保护与公共文化服务融合的典型样本。

二、论据

1. 活化成果：数据印证”活起来”

泰安里于2023年4月3日正式运营（试营业自2023年1月底起），当天举办”西城区第二批文物建筑活化利用项目签约仪式暨首批活化利用项目新市区泰安里启幕仪式”，国家文物局副局长解冰、西城区区长刘东伟、北京银行行长助理戴炜等出席；现场9处第二批文物建筑落地签约，北京银行前门文创支行与西城区文旅局签署”文物有信用”战略合作协议并获授”文物活化金融服务单位”铜牌（首都之窗, 2023）（新京报, 2023）。截至2024年1月1日，累计客流量达5万余人次，举办主题活动555场次，其中公益活动465场次（人民日报, 2024）；试营业至2023年4月中旬即接待2万多人次、网络平台超90万人次打卡关注，2023年9月时累计接待2.5万余人次、日均约300人次。活动结构中公益占比逾八成，呼应了活化之初”补齐街区公共文化服务短板”的目标。在资金机制上，西城区与北京银行前门文创支行共创”文物有信用”概念，为泰安里项目提供低息信用贷款综合授信1000万元（无抵押、无担保），配合运营企业股权投资2000万元，成为全国首个文物活化利用信用融资项目。

2. 业态构成：七类空间编织”活力社区”

泰安里以长约70米的小道将六座带内天井的二层围楼分为两排，植入层次丰富的业态：

• 弄堂SPACE：公共文化交流基地，面向周边居民提供艺术展览、运动生活、戏剧绘画等体验，每年可举办约220场公益活动。
• 悦读纪·春暖花开 / “另一个书屋”：沉浸式阅读空间，其中”另一个书屋”为西城区首家女性主义主题书店，融合图书阅读与剧本杀功能。
• 石库门岁月：最具特色的民国文化体验馆，以咖啡、酒水、甜品为载体，配以老式留声机、复古黄包车、天井石榴树等老上海元素，提供旗袍租拍与非遗手作体验。
• 宴暘春（泰吉祥）淮扬菜餐厅：以梅兰芳祖籍泰州水乡景观与京剧文化为主题特色的餐饮空间。
• 北京建筑大学泰安里建筑文化艺术中心：一层为校企产学研共建的沉浸式体验空间，二层为建筑文化艺术中心，定期举办教授沙龙、论坛、校外实践课等研学活动。
• BIG SPACE 体育文化空间：2026年3月14日开业，以体育文化为主题的复合空间；一层落户首钢球迷专属的首个”中轴线”球迷大本营。
• 泰安时光公共体验空间：位于弄堂二层，设”泰安时光艺术展示中心”、城市青年共创共享阅居空间、网红自媒体人交流中心、泰安里片区社区共建空间等，通过”时光发声场””时光演艺场””十平米艺术区””时光主理人计划””亖吉mini市集”等品牌孵化原创文化内容与青年社群（据服贸会官方展品说明）（CIFTIS泰安弄堂展品页）。
• 中轴线主题空间：2024年中轴线申遗成功后推出”山水风韵·智慧中轴”水系主题展（含全景VR导览）；2025年12月”在北京中轴线上凭桥周览”展厅正式挂牌（含中轴线主题展厅、非遗拓印、民国变装体验）；2026年7月27日”北京中轴线泰安里博物馆”临时邮局启幕，发行申遗两周年纪念封（人民网, 2026）（中国青年报, 2024）。

3. 定位与价值：从”文物孤岛”到”活力社区”

泰安里不仅是文化艺术中心，更是支持创业、孵化品牌的平台——十余位主理人抱团开店，以”胡同FU联”等模式实现低成本”拎包入驻”。2025年3月底，由磨雅文化运营的弄堂SPACE空间迎来慢闪联合运营品牌”胡同FU联”，这座百年老建筑变身胡同品牌孵化空间：一楼的咖啡品牌”花下野咖”（老国货容器+”招桃花”手冲咖啡）、”捌比特咖啡驻京办”（咖啡豆研发与杯测）、二楼的”胡同是甜的”甜品与爱情主题读书角、约2000册藏书的”四季书屋”（女性主义、文学、历史）等7家店铺进驻，主理人谢飞为”胡同FU联”主要发起人（人民日报/北京日报, 2025-04）。运营机制上，项目探索出”1+1+X”模式：西城区文旅局作为文物管理主体监督，宣房大厚公司作为运营主体负责持续运营，”X”汇聚青岛出版集团、泰州文旅集团等社会力量共创。其活化理念被概括为”合起来、活起来、动起来、立起来”。2024年，泰安里陆续获评第三届北京城市更新”优秀项目”、白塔杯文化创意大赛”优秀奖”、”2024年北京市文物建筑活化利用优秀案例”等荣誉（北京日报, 2025）。

三、分析

数据显示，泰安里以公益为主的活动结构（465/555）与”政府主导、社会参与、专家把关、市场化运作”的西城模式高度自洽。多元业态的”组合拳”精准回应两类需求——以弄堂SPACE、悦读纪等补齐周边居民公共文化短板，以石库门岁月、宴暘春、BIG SPACE等吸引年轻消费群体，形成”保护—利用—反哺”的良性循环。北建大产学研空间的嵌入，使文物活化从”空间经营”延伸至”学术研究反哺”，为可复制的老城更新提供智力支撑。

四、小结

泰安里的活化成果，集中体现为”一组亮眼数据、一套金融创新、一组多元业态、一种协同模式”。它证明：文物建筑的保护与利用并非零和博弈；借助信用融资破题资金瓶颈、以多元轻业态激活空间、以”1+1+X”凝聚多方合力，百年石库门完全可以转型为”可感知、可停留、可分享”的城市文化生命体。

第5章 运营主体结构与西城模式成功经验

一、论点

泰安里活化利用的可持续性，根植于一个兼具国资背景与市场化运营能力的主体——北京宣房大厚投资管理有限责任公司，以及西城区历经1.0至3.0迭代形成的”政府主导、社会参与、金融助力”文物活化利用模式。本章以工商画像、运营机制与模式演进三条线索，剖析其可复制的关键做法。

二、论据

1. 运营主体画像：国资背景下的”老城空间运营服务商”

2. 运营机制：修缮—维护—运营一体化与开放协作

泰安里的活化链条由宣房大厚一体化承担：2009年公布为文保单位并启动腾退，2018年腾退完成，2019年修缮竣工，2020年列入西城区首批文物建筑活化利用计划，2023年4月3日正式对外开放。为深挖文化内涵，公司专门成立”泰安里研究学会”，征求周边居民建议。协作方面，2023年5月公司与北京建筑大学科技园、北京广德楼文化发展有限责任公司签署三方协议，共建泰安里建筑文化艺术中心及建筑遗产活化利用驻地实验室；卢国旺另提及与人民创意等合作方共同活化空间。在第二批西城区文物建筑活化利用计划中，大厚公司再获五道庙、护国观音寺、临春楼、云吉班旧址等多处运营主体资格，正修缮并陆续开放。

3. 西城模式演进：从”用起来”到”火起来”

西城区文物活化利用历经三个版本：

• 1.0版”用起来”：以政府自管自用为主，代表为历代帝王庙；优势是资金充足、组织顺畅，但长期依赖财政、不可复制。
• 2.0版”活起来”：通过公开招标、政府购买服务、委托运营，代表为郭守敬纪念馆、京报馆、福州新馆；郭守敬纪念馆第三年基本收支平衡，另两家仍亏损。
• 3.0版”火起来”：2023年4月3日泰安里对外开放，放宽用途限制、引入多元主体与金融助力，实现”公益性+商业化”结合，成为3.0版代表。

数据显示，自2016年起西城区累计投入45.27亿元，对52处直管公房类文物腾退修缮，完成腾退34处，16个活化利用项目签约。

4. 可复制关键做法

调研报告与媒体报道归纳出六项做法：①揭榜挂帅——2020年首批计划面向全社会公开招投标为7处腾退文物找”管家”；②一处一策——依古建类型定制方案；③“1+1+X”模式——融合文化、消费、科技与沉浸式体验；④“文物有信用”——北京银行前门文创支行为泰安里提供1000万元低息信用贷款综合授信；⑤修旧如旧+街区更新——修缮与街区更新同步推进三线入地等；⑥主理人抱团+产学研——与央美、清美、戏曲学院等合作孵化，并与北京建筑大学开展产学研。

三、分析

宣房大厚的国资属性保障了其与区政府目标一致、能承受前期低回报，而”老城空间运营服务商”的市场化定位又使其比纯事业单位更具业态创新与造血动力。”修缮—维护—运营一体化”避免了投资、施工、运营脱节这一行业通病；”泰安里研究学会”与居民建议机制则在文化挖掘与社区共生间建立缓冲。西城模式1.0→3.0的本质，是从”政府包办”到”制度赋能社会”的治理升级；其中”揭榜挂帅+放宽用途+金融助力”三件套，是3.0区别于前版、也是泰安里得以”火起来”的关键。

四、小结

泰安里的成功并非偶然，而是”强背景运营主体 + 一体化机制 + 迭代式制度供给”的组合结果。其可复制核心在于以”揭榜挂帅”导入竞争、以”一处一策”尊重差异、以”1+1+X”和”文物有信用”平衡公益与商业、以”修旧如旧+街区更新”与”产学研抱团”夯实可持续根基；但模式推广仍受证照、消防、市政与人才等制度约束，需配套改革方能全域落地。

第6章 客户评价、运营短板、优化建议与周边联动

一、论点

作为西城区文物建筑活化利用”3.0版”的标杆项目，新市区泰安里自2023年4月对外开放以来，凭借独特的海派里弄风貌与”公益性+商业化”运营模式迅速成为南中轴线上的网红文化空间。然而，市场高认可度与系统性运营短板并存：一方面游客对其环境氛围与民国美学给予高度评价，另一方面在可达性、业态开放度与制度配套上仍受制约。本章基于平台评价、政协委员提案与区级大调研结论，区分”西城模式共性短板”与”泰安里个案表现”，提出优化路径并梳理其周边联动区位条件。

二、客户评价：氛围获高认可，可达性与稳定性待补

在线旅游平台携程/Trip.com上，泰安里文化艺术中心评分为4.0/5（仅2条评价），两条评论原文分别为：”非常開心能夠邂逅這樣一場免費的展出，在平台上輕鬆一鍵預約看展，體驗感超棒”（肯定免费展+预约体验）与”刷碼不行，沒有講解還是差點意思”（批评扫码入场流程与讲解缺失）。在社交媒体端，据北京青年报2023年9月报道，弄堂内”另一个书屋”开业后客流量由每日约50人增至200人以上，小红书打卡量已达8.9万（2023年9月时点、店方口径）；微博话题#北京胡同找寻老上海气息#配文”仿佛穿越到民国时期的老上海”；2024年2月《繁花》热播期，泰安里因”老上海”风貌成为打卡地，市民张女士表示”《繁花》剧火了之后，就一直想拍一组老上海风格的照片……一走进这条弄堂仿佛置身于千里之外的上海”，还有女士身着复古西装专程来拍《繁花》同款照片。人民日报2024年1月报道中，69岁的原住居民张玉敏回忆腾退前生活（”户均面积也就20平方米左右，房子破旧，墙砖脱落……生活环境可不怎么样”），回访时街坊们纷纷感叹”变了样”；北京交通广播采访中市民表示”变化太大了，我都不认识了……真优雅””如果你不提，这是在北京的泰安里，以为到了一个上海的老的里弄里了，很地道的”。需说明：携程评分样本量极小（2条），小红书负评亦存在（”真的很小的地方，还没办法停车””可惜今天不开门”等帖子标题），线上口碑积累仍薄弱；微博”小上海””氛围感拉满”等表述未检索到可查证原文，本报告未予引用。

三、运营短板：区分”西城模式共性”与”泰安里个案”

四、优化建议

针对上述短板，提案与大调研提出系统对策：一是理顺市/区各部门权责，建立常态化对接机制，打通文物修缮与大市政（水、电、燃气、化粪池等）衔接瓶颈；二是出台专门政策规范，变更修缮后文物建筑土地性质、制定适配的文物消防标准，为合法办照与经营扫清障碍；三是建立定期复核检查制度，将经营、消防、卫生、安全纳入考核，并设”一票否决”；四是设立业态与人群引入激励机制；五是加强与广州（文物改造消防管理条例）、深圳（安质监办法）、重庆（文化遗产检察官）、四川（记大功奖励）、福建（科普纪录片传播）等先进地区交流借鉴；六是补齐公共文化服务与可达性，完善交通接驳与停车配套。

五、周边联动与区位

泰安里位于北京中轴线南段西侧、天桥街道仁寿路（官方口径”紧邻中轴线””南中轴旁”），属民国初年”香厂新市区”核心（范围北起虎坊桥大街、南抵先农坛、东起留学路、西至虎坊路）。其周边资源富集：东南紧邻先农坛（北京古代建筑博物馆，2023年7月修缮后重张开放），南向永定门，西北为大栅栏与北京坊，西接琉璃厂文化街；北近虎坊桥，分布东方饭店（1918年建）、纪晓岚故居（珠市口西大街）、德寿堂等民国地标。本地更串联万明路、香厂路、新世界游艺场遗址、华康里、天桥印象博物馆、四面钟等历史节点。交通方面，地铁8号线天桥站与7号线珠市口站均可到达，珠市口站步行约10分钟。

游线联动方面，泰安里已深度嵌入南中轴文化网络：2024年11月西城区”行走中轴线”活动发布八条特色线路，其中”天桥芳华 中轴南韵”即以天桥地区为核心（具体点位清单未逐点披露）；2025年4月”天桥Walk+”数字文化探访平台1.0版运用AR数字人等交互技术，将泰安里作为文化探访路重要节点；2024年西城区”南中轴·夜天桥”系列活动（夜赏南中轴、夜游·文化市集、夜骑·城市打卡、夜读·中轴阅读）亦将泰安里纳入。泰安里自身亦主动联动：举办”山水风韵·智慧中轴”北京中轴线水系主题展（含全景VR导览），馆内”石库门岁月”指路标列出先农坛、护国观音寺、京报馆等周边老建筑。

六、小结

泰安里以海派里弄美学与免费开放赢得”氛围感”口碑，但其可持续运营受西城模式共性制度短板与自身区位个案双重制约。通过理顺权责、专门立法、定期复核、激励引进与区域交流，并强化与中轴南段文博演艺资源的游线联动，方有望实现从”网红打卡”到”长效活化”的跃升。

结论：从”网红打卡”到”长效活化”

参考文献（APA）