一、历史沿革

1.1 铁树斜街的历史

铁树斜街原名”李铁拐斜街”，位于宣武门外、大栅栏以西，东北至西南走向，全长约551米，是大栅栏最有名、最重要的街道之一。其”斜”并非后天规划失误，而是自金代中期便遵循旧河道走向形成的肌理。街道历史上曾是南侧八大胡同与北侧商店、居民区的分界处，街上曾有许多出名的饭店、浴池、会馆以及名人故居。^[3][4]

1.2 建筑概况

建筑为二进式四合院落，东西13米、南北38米，左右对称，保存完整。现存石台阶、砖墙结构及复原后的青条石门楼、狮头抱鼓石等构件，门楹题有”门庭香且宝，家道泰而昌”隶书对联。^[1][5]

1.3 历史沿革 timeline

二、名人故事与家族传承

2.1 梅兰芳与祖居的关系

梅兰芳祖居是梅兰芳的诞生地，也是其祖父梅巧玲的住宅。梅兰芳1894年10月22日（光绪二十年九月二十四日）出生于此，并在此居住至1900年。梅兰芳在北京共有九处宅邸，铁树斜街101号是其最早的一处寓所，也是出生地。^[7][6]

2.2 梅氏家族四代传承

梅家自祖父梅巧玲算起，一门四代从事戏曲艺术，是中国京剧史上最杰出的艺术家族之一：^[6][16]

梅兰芳出生时，梅家已经在北京梨园界享有盛名。梅巧玲曾任”四大徽班”之一的四喜班班主，梅家自咸丰、同治年间便在北京城”享名独优”。^[6]

2.3 梅兰芳的艺术人生

• 京剧革新：梅兰芳在继承传统的基础上，对京剧旦角的唱腔、表演、服装、化妆进行了全面创新，创立了独具特色的”梅派”艺术
• 国际传播：1919年、1924年三次访日演出，1930年访美演出，1935年访苏演出，将京剧艺术推向世界舞台
• 家国情怀：抗战期间蓄须明志，拒绝为日伪演出，展现了崇高的民族气节。祖居咖啡厅”韵茶【梅】”抹茶拿铁的灵感即来源于此^[14]
• 书画修养：梅兰芳曾向王梦白、齐白石、王定之等学画，将书画艺术与京剧表演融会贯通。祖居展厅中展示有落款”畹华梅兰芳”的花鸟画^[2]

2.4 其他相关历史人物

三、档案记载与文物保护级别

3.1 文物保护级别

3.2 档案中的建筑数据

根据北京市文物局2021年发布的”北京西城第二批文物建筑活化利用计划发布说明”：^[1]

3.3 建筑特色与文物构件

• 青条石门楼：复原后的门楼基座，保留清代风格
• 狮头抱鼓石：门楼两侧的石构件，狮头纹样精美
• 古铜色门突手：原始门把手，保留历史原貌
• 门楹隶书对联：黑底雕金色繁体隶书，题”门庭香且宝，家道泰而昌”
• 原始石台阶：保留清代原有石阶
• 清代砖墙：原有砖墙结构保存完好
• 南洋风地砖：一进门保留历史原貌地砖，与梅兰芳儿时走过的一样^[14]

3.4 活化利用项目详情

2021年9月27日，北京市文物局发布”北京西城第二批文物建筑活化利用计划”，梅兰芳祖居被列入其中。活化利用方向包括：文化交流、文化旅游、文化体验、非遗传承、部分公益办公。项目要求必须向公众开放，设置展示空间，充分展示文物历史文化内涵或建筑特色。^[1]

四、腾退过程

4.1 腾退背景

梅兰芳祖居所在的大栅栏观音寺片区老城保护更新项目，于2020年10月26日启动申请式退租。祖居院内此前最多时容纳7户居民，私搭乱建严重。2008年北京奥运会前夕，祖居已呈破败状态，院内低洼不平，一到汛期不仅屋内漏雨，院里更是积水。祖居为204平方米小四合院，有房屋13间，住着7户居民。^[8][5]

4.2 腾退数据

4.3 片区整体腾退情况

观音寺片区老城保护更新项目整体数据：^[18][19]

安置房源包括丰台区南苑”合顺家园”、房山区阎村镇”金林嘉苑”公租房、通州区台湖镇”璟秀欣苑”公租房。^[18]

4.4 腾退政策依据

• 京建发〔2019〕18号《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》^[19]
• 遵循”居民自愿、平等协商、公平公开、适度改善”原则
• 采用货币补偿+共有产权房/公租房对点安置方式

4.5 腾退时间线

五、修缮工程

5.1 修缮工程时间线

5.2 修缮工程规模与投资

5.3 参建单位

5.4 修缮技术与工艺

2008年原貌恢复工程

• 承建方查阅了大量历史照片，恢复了原有的院墙、门楼及门楹联
• 保留原来的石台阶和砖
• 恢复青条石门楼、狮头抱鼓石、古铜色门突手
• 恢复黑底雕金色繁体隶书门楹联^[5]

2020-2024年保护性修缮

• 木结构屋架：防虫防腐处理
• 传统砖墙：裂缝灌浆加固
• 石构件：表面风化层清理
• 院落修缮：整体格局恢复^[5]

2023年修缮工程范围

5.5 修缮中发现的文物遗存

六、文物招投标

6.1 招标基本信息

6.2 资质要求

• 文物主管部门颁发的文物保护工程施工三级（含）以上（业务范围含古建筑）
• 建设主管部门颁发的建筑工程施工总承包叁级（含）以上资质
• 近五年具有已竣工的文物古建修缮工程业绩
• 项目经理须具备文物部门颁发的文物保护工程责任工程师证书及建筑工程专业二级（含）以上注册建造师执业资格
• 具备有效的安全生产考核合格证书（B本）
• 允许联合体投标^[20]

6.3 中标候选人公示

^[22]

6.4 招投标流程图

6.5 相关平台信息

七、文物活化利用成果

7.1 活化利用方向与定位

梅兰芳祖居于2021年9月被列入西城区第二批文物建筑活化利用项目，2023年4月3日签约落地，利用单位为北京广德楼文化发展有限责任公司，利用方向为”梅兰芳美学艺术展示中心“。^[9]

7.2 活化利用时间节点

7.3 活化前后功能对比

7.4 获得的荣誉

• 中国戏曲学院教学实践基地（2026年6月授牌）^[13]
• 西城区第二批文物建筑活化利用项目签约落地项目（2023年4月）^[9]
• 被纳入西城”国粹风华“主题线路（2026年2月）^[24]
• 参与2025西城区”会馆有戏“活动，携手7处文化地标推出120场演出^[25]

7.5 文化活动

7.6 运营特色

通过沉浸换装、梨园茶咖、主题餐饮、文创零售等多元渠道，将经营收益反哺古建修缮，逐步实现”以文兴业、以业保文”的可持续闭环。联动周边五道庙、梨园公会、护国观音寺、广德楼、大观楼、三庆园、正乙祠戏楼等点位，推出”戏曲文化+胡同烟火+非遗美食”的citywalk线路。^[14]

八、业态分析

8.1 业态类型总览

梅兰芳祖居焕新为梅兰芳美学艺术展示中心，定位为新型”情绪文旅”体验空间，融合以下九大类业态：^[14][2]

8.2 代表性空间介绍

梅韵凝章美学展厅

前院核心展厅，梅兰芳一生艺术追求和舞台美学的凝结缩影。重点展项包括：^[2][14]

• 复刻《贵妃醉酒》《太真外传》经典人物蜡像——戏服采用国家级非遗工艺制作，高度还原梅兰芳1930年访美演出时的舞台扮相
• 落款”畹华梅兰芳”的花鸟画，展现梅派”戏画相生”内涵
• 梅兰芳访美演出影像资料、黑胶唱片机、太师椅、老式摄影机

景和堂咖啡厅

古风茶咖空间，墙面饰以京杭大运河画作。推出两款”戏韵咖啡”：^[14]

• 「贵妃’醉’」：桂花酒酿咸奶拿铁，灵感源自《贵妃醉酒》，拿铁拉花为梅先生经典扮相
• 「韵茶【梅】」：抹茶拿铁，融入梅兰芳抗战时期蓄须明志、绘制《春消息》的故事元素

梅宅小厨

餐饮核心为”名伶风味复刻”，推出四大名旦主题套餐：^[2][14]

“梅韵定格”拍照直播间

还原灰瓦白墙、朱漆门扉的胡同景致，游客可换上《霸王别姬》鱼鳞甲等戏服，在专业老师指导下复刻戏曲身段，拍摄胡同戏曲大片。^[2]

8.3 业态组合特色

• “静态看展+行进式观演”双轨并行：打破传统静态参观模式
• “以文兴业、以业保文”可持续模式：经营收益反哺古建修缮
• 京剧美学与生活场景深度融合：从咖啡拉花到餐饮套餐
• 新旧文化叠加：与五道庙、京报馆旧址、泰安里等点位形成片区联动

8.4 祖居布局示意图

九、运营主体介绍

9.1 运营公司概况

梅兰芳祖居的利用单位为北京广德楼文化发展有限责任公司（简称”广德楼文化”），由西城区文物建筑活化利用项目签约确定。^[9]

9.2 运营模式

可持续运营机制：^[14]

• 与中国戏曲学院共建教学实践基地，承接专业学生和志愿者授课演出，形成稳定的研学团客群
• 整合沉浸换装、梨园茶咖、主题餐饮、文创零售等多元渠道，将经营收益反哺古建修缮
• 坚持”可逆式搭建”，不改变四合院原有墙体、木构和院落格局

9.3 运营团队

报道中提到的执行馆长为李元梅。^[14]团队包括专业京剧梅派演员、变装体验指导老师、讲解员等，但具体编制未公开。

9.4 其他项目经验

北京广德楼文化发展有限责任公司在西城区文物活化利用中承担多个项目：^[9][27]

2025年8月，广德楼剧场还与人民VR品牌合作推出VR奇幻体验馆。^[29]

十、成功经验

10.1 文物活化利用模式创新

“静态看展+行进式观演”双轨模式

通过专业京剧梅派演员的动态演绎与讲解，将静态文物转化为动态文化体验，降低国粹赏析门槛。^[14]

“以文兴业、以业保文”的可持续闭环

将商业收益（咖啡、餐饮、变装、文创）反哺古建修缮，形成自我造血机制，避免过度依赖门票收入。^[14]

“馆校共建”模式

与中国戏曲学院共建教学实践基地，将祖居打造为戏曲理论研究、青年人才培育、经典剧目展演的活力课堂，形成稳定的研学团客群。^[14]

“可逆式搭建”的文物安全原则

所有展陈、演艺、体验设施全部采用可逆式搭建，不改变四合院原有墙体、木构和院落格局，守住文物安全底线。^[14]

10.2 文化IP打造

• “情绪文旅”定位：以沉浸式京剧美学体验为核心，强调情感共鸣而非单纯知识灌输^[2]
• 京剧美学生活化：从咖啡拉花、餐饮套餐到文创产品，让京剧美学融入日常^[2]
• “梅韵定格”拍照空间：打造网红打卡点，在社交媒体上形成传播效应^[2]
• 梅氏家风叙事：通过”首善雕塑”、族谱展示等，将梅氏家风与”首善之区”西城区的城市精神相连接^[2]

10.3 片区联动与公众参与

• “京剧寻根”城市漫步路线：统筹联络周边五道庙、京报馆、泰安里等文化点位，完善联票体系^[14]
• 大栅栏片区联动：联动五道庙、梨园公会、护国观音寺、广德楼、大观楼、三庆园、正乙祠戏楼等点位，推出citywalk线路^[2]
• 2025西城区”会馆有戏”：携手7处文化地标和12家专业院团，推出120场演出及活动^[25]

10.4 可复制推广的经验总结

十一、运营建议

11.1 开放信息统一化

11.2 二进院落开放规划

目前主要开放其中一进供参观游览，二进院落后续开放需要兼顾文物保护、展示容量和运营承载能力。建议在确保文物安全前提下，逐步开放二进院落，增加展示空间和体验项目。^[32]

11.3 业态优化建议

• 文创产品矩阵优化：目前包括京剧服饰冰箱贴、福运满满糕点礼盒、梅兰芳酒等，可增加京剧脸谱、戏服元素配饰、戏曲文化书籍等品类
• 餐饮产品延伸：四大名旦主题套餐有创意，可考虑推出梅兰芳故乡泰州特色菜系及节气限定套餐
• 变装体验升级：增加更多戏服选择（如《霸王别姬》虞姬、《贵妃醉酒》杨玉环等），提供不同时长和价位的体验套餐

11.4 文化活动策划建议

• 节庆主题活动：结合春节、中秋、重阳等传统节日，举办”京剧客厅”主题活动
• 名家讲堂：定期邀请京剧名家、学者举办讲座，形成”兰芳讲坛”品牌
• 青年梅派演员孵化：利用中国戏曲学院合作资源，定期举办青年演员展演、工作坊和大师课
• 社区共建活动：与周边社区联合举办京剧票友会、戏曲体验日等活动

11.5 片区联动深化

• 继续完善与五道庙、京报馆、泰安里、广德楼等点位联票体系
• 联合梅兰芳文化集团推出专属文创，线上线下同步推广，扩大IP影响力^[14]
• 加强片区导引标识，优化游客动线

十二、客户评价

12.1 整体评价

祖居在开放半年来”在社交网络积累下不错的口碑”，到访人群呈现”青丝”和”银发”两极：^[14]

• 青丝群体：国潮达人、青年驴友，举着手机直播、打卡
• 银发群体：中老年文史爱好者、京剧票友，结伴逛展、交流

不少游客会返场——初来观老宅、看展陈、品”贵妃’醉'”、享名旦风味套餐；二来沉浸式变装”入戏成角儿”。^[14]

12.2 正面评价要点

12.3 负面评价要点

12.4 与梅兰芳纪念馆对比

十三、不足之处

13.1 开放信息不统一

开放时间、开放区域、是否周一闭馆、门票价格等游客最需要的基础信息，在不同来源中表述存在不一致，建议统一并强化官方发布。

13.2 展陈体量相对有限

二进院落中当前主要开放一进，梅兰芳相关展陈空间有限，与部分游客预期存在落差。有游客评价”祖居中和梅兰芳相关的展室只有一点点大”。^[34]

13.3 片区联动仍需深化

虽然正在统筹联络五道庙、京报馆、泰安里等点位，但联票体系、统一导引、联动活动仍需进一步落地。

13.4 文创产品系列单薄

目前文创产品包括京剧服饰冰箱贴、福运满满糕点礼盒、梅兰芳酒等，品类相对有限，可进一步丰富。

13.5 运营信息透明度不足

运营团队规模未公开，一线服务人员数量、讲解员数量等需进一步明确。客流量数据未披露。

13.6 购票流程可优化

有游客反馈购票和扫码支付环节对部分游客不够直观，需降低理解成本。^[34]

13.7 周边导引不足

从大栅栏片区其他点位前往祖居的路线指引需加强，片区内导引标识有待完善。

十四、周边情况分析

14.1 区域文化定位

梅兰芳祖居位于西城区大栅栏地区，这里是京剧的发祥地，众多历史名伶曾在这片街区集聚，见证了徽班进京等历史节点。区域围绕”戏曲文化+胡同烟火+非遗美食”打造citywalk线路，将梅兰芳祖居、五道庙、梨园公会、广德楼、大观楼、三庆园、正乙祠戏楼等点位串联，形成大栅栏京剧文化博物馆。^[2][14]

14.2 周边文物古迹

14.3 周边交通

• 地铁：7号线虎坊桥站D口出，步行约5-8分钟^[37]；2号线、7号线途经大栅栏区域
• 公交：120路、141路、20路、5路、66路、机场7线、特4路、观光1路等经过^[38]

14.4 周边商业配套

• 餐饮：景和堂古风茶咖空间、梅宅小厨（四大名旦主题套餐、戏韵咖啡）^[2]
• 文创：京剧服饰冰箱贴、福运满满糕点礼盒、梅兰芳酒等文创产品^[2]
• 酒店：润身女浴所旧址（已改为7天酒店）^[14]

14.5 区位示意图

十五、真实照片图集

15.1 祖居外观与建筑

梅兰芳祖居外观 来源：光明网

祖居正门 · 青条石门楼 来源：文化西城

祖居外观 来源：北京青年报

祖居外观全景 来源：光明网

祖居全景 来源：文化西城

2008年修缮后实景 来源：新浪博客

15.2 内部展陈与美学展厅

梅韵凝章美学展厅 来源：文化西城

祖居内景 · 展陈空间 来源：光明网

人物蜡像 · 戏服展示 来源：光明网

祖居内部空间 来源：文化西城

戏画相生 · 丹青墨韵 来源：北京日报

梅兰芳画作 来源：北京青年报

祖居内部展陈 来源：北京青年报

祖居内部展陈 来源：光明网

一进院（前院） 来源：文化西城

15.3 业态空间与体验

景和堂 · 戏韵咖啡 来源：文化西城

梅宅小厨 · 休闲空间 来源：北京日报

“入戏成角儿”变装体验 来源：光明网

京剧变装体验 来源：文化西城

变装体验活动 来源：光明网

梨园文创产品 来源：文化西城

祖居内部活动空间 来源：光明网

二进院（后院） 来源：文化西城

游客参观梅兰芳祖居 来源：北京日报

15.4 照片来源汇总

15.5 祖居立面效果图